O aluguel fracionado de quartos nas propriedades localizadas em residenciais fechados não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio. E este, por sua vez, pode sim restringir a prática por meio de alterações na sua convenção, aprovadas pela assembleia geral de moradores. Esse foi o entendimento da 1ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), ao julgar apelação cível interposta por um condomínio fechado localizado na Lagoa da Conceição, em Florianópolis.
O dono de uma propriedade no local alugava quartos na plataforma de hospedagens Airbnb. Mas, em uma assembleia geral, a maioria dos condôminos votou pela proibição da prática de aluguel fracionado de dependências nas propriedades do residencial. O proprietário do imóvel questionou a decisão na Justiça. No primeiro grau, a sentença tornou sem efeito a alteração da convenção e deu ganho de causa ao morador.
O condomínio recorreu da sentença. Entre as alegações, sustentou que houve claro desvirtuamento do caráter unifamiliar e residencial pelo demandante, que tornou a suíte de sua casa em um loft no intuito de promover a locação fracionada – o que se coloca em total violação à convenção condominial, notadamente porque se trata de condomínio residencial unifamiliar horizontal.
Argumentou que a matéria da assembleia apenas fez adequação ao que já previa a convenção condominial, devidamente justificada pelo risco à segurança e abalo do sossego. Sustentou, por fim, que "o que está proibido não é a locação por temporada com finalidade de residência temporária, conforme estabelecido no artigo 48 da Lei n. 8.245/91, mas sim a locação fracionada (quartos) que se reveste de verdadeira hospedagem, desvirtuando a finalidade do condomínio expressamente disposta na convenção".
O desembargador que relatou o apelo destacou que é longo o debate jurídico acerca da qualificação dos contratos formulados a partir de plataformas virtuais para concluir se poderiam ou não desvirtuar a finalidade residencial de condomínios. “No presente caso, denota-se que não há insurgência contra o entendimento de que qualquer limitação ao exercício do direito de propriedade deve ser prevista na convenção de condomínio”, explica.
Tal entendimento se amolda a recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça, nas quais a orientação "é de que a exploração econômica de unidades autônomas, mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, porque marcada pela eventualidade e transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio, e que a afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial".
Assim, o recurso foi provido para reconhecer a validade e eficácia da alteração do art. 4° do Regimento Interno do condomínio e, por consequência, julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, com voto unânime dos demais integrantes da 1ª Câmara de Direito Civil
